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物流地产的饕餮盛宴

发布时间: 2018-12-06 10:14   453 次浏览

今年双十一又不负众望,仅当天,天猫便创下2135亿的销售额。回顾十年前******届双十一,其成交额仅不过5000万。很多人包裹还没收齐呢,这双十二就迫在眉睫了……

中国电商发展之迅速,是国外「黑五」所远不能望其项背。

这次还一共产生了13.52亿件包裹,这对物流又是一场极大的挑战。许多人感叹当天就收到了快递,这就是中国的速度!

在万亿电商消费爆发的背后,是「物流地产」的饕餮盛宴,谁都想分得一羹!

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从80年代的里根改革到世纪末的二十年,美国领衔进入后工业化和信息化时代,产业和资本不断外移……

物流地产便是这种经济高速发展下产生的特殊领域,俗话说就是物流服务与房地产服务一体化的产物。

这种概念刚开始离我们还很遥远,毕竟我们的80年代物资稀缺,成就了无数的传奇「倒爷」。

直到2002年,中国房地产市场欣欣向荣,呈现快速增长、供需两旺的态势。同时物流地产开始在长江三角洲、珠江三角洲产生。

2003年,美国普洛斯进入中国时,只是一个小小的代表处。物流地产随着马云在同年5月创立的「淘宝」,一齐发展蔓延。经历十五年的风云变化与时代发展,中国的经济与电商发展日新月异,人们足不出户便可尽享物质需求。

从下单到包裹送达仅需18分钟,无论任何国家的产品都唾手可得,这类似科幻小说对未来世界的憧憬,在中国已成了现实。

然而这仅是个开始,市场供需缺口仍然巨大。截至到2017年底,我国总仓储面积约为5.53亿平方米,但人均仓储面积仅为0.4平方米,仅是美国人均水平的 8%。

图来源:中国产业发展研究网

如此富饶的处女地,慧眼独具的大佬早已抢先入局,陆续有掘金者光临……

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互联网大佬们因自身发展的需求,早早在物流领域合作布局。

2011年开始,京东、苏宁先后通过重资产布局物流仓储。尤其是京东在自营采购、仓储、物流、配送、售后的完整闭环基础上,形成了自身独特的竞争力。

倍感压力的阿里巴巴在2013年,组建了「菜鸟网络」通过大数据来实现仓配管理和物流智能化,为各类企业提供平台服务。

像全球较大的私募股权投资公司如黑石集团、KKR集团、凯雷投资、华平投资等都对潜力巨大的物流地产市场垂涎三尺。

并且随着传统房地产市场的利润不断缩减,宏观调控环境的艰难,近几年房企们纷纷谋求出处。

除了长租公寓特色小镇、养老地产等热点领域,旺盛而稳定的物流地产市场,越来越受房企大佬们青睐。

作为地产界的老大万科,早在2014年借签约河北廊坊项目,宣布进军物流地产,拥有自己的物流品牌「万纬」。随之像海航、碧桂园、绿地、复星、华夏幸福等,也基于自身专业开发优势。

在今年年初,当普洛斯完成私有化退市后,机智的万科占股21.4%成为普洛斯******持股股东,乘着巨人的肩膀向上飞跃。

经常海淘的朋友们应该会发现,你们买的宝贝从宁波保税区发出;而在东北吃着麦当劳汉堡的兄弟,不知道这都出自沈阳冷链仓库。而这些背后都是「不再专心做住宅」万科的成就。

后来者远洋也不甘示弱,打响了「重资产持有+轻资产运营」的物流地产模式;在11月份,远洋合作投建西部地区******冷链物流基地;近日还再度增资驹马集团,加速构建物流生态圈。

在这目前寡头垄断的物流地产红海中,不断有新玩家来搅局,电商企业、房企、险资和传统工商贸企业齐上阵,定会有新的市场格局形成。

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精明的巨头都有自己的如意算盘,饕餮盛宴背后充满着丰厚的利润回报。

在地产行业,住宅、文旅、商业地产等政策风险逐渐上升,降价维权、融资成本上升、回款慢,导致利润空间不断下降。

与之形成对比的是,物流地产就像别人家的孩子,具有风险低、回报高、收入稳定等特点。

并且据克而瑞数据统计,全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨,仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅,跃居物业市场******。

物流地产租金稳步提升、空置率持续下降,如此好买卖,难怪成为投资宠儿。

且中国到现在为止,70%以上还是上世纪的破旧仓库,选址交通不便,运输效率极其低。高端仓储物流市场随着经济发展不断扩大,亟需资本与经验来弥补空白。

由于政府供地偏少且物流地产行业壁垒也较高,因此出现爆发性增长概率较小。如若能做成,则是一本万利的好买卖。

利润引发竞争,竞争产生创新。

物流地产本是典型的重资产行业,一个项目投资回收期长达10年以上。但越来越多企业采用「物流+金融」的模式,跟房企高周转的效果如出一辙。

霸主普洛斯便是个资本高手,一边通过基金模式引入股权投资方,通过债务融资放大杠杆,仅今年在中国就设立了共近240亿基金,专攻物流地产;一边不断兼并收购不断扩大自己全球的版图。

随着物流进入「生态圈」时代,多个新物流地产运营模式应运而生,像金融物流、保税物流、际享仓、物流产业园区等。

这片物流地产的红海愈加复杂多变,百舸争流,奋楫者先。

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在物流生态圈的态势下,这场市场角逐大战,绝不是单打独斗勇者胜,而是抱团取暖智者胜。

除了像京东这样早早斥巨资布局生态圈,搭建京东仓配一体的供应链服务、京东快递和京东物流云服务,通过大数据分析,保障供应链上游对下游的精准供给。

而后来者更多是外行人,闭门造车定是斗不过内行人,取长补短式地合作便是捷径。

万科早在2015年成立物流地产公司,引入黑石集团。万科开发物流项目,由黑石收购,进行基金化运作,实现轻资产模式。

2017年,碧桂园和绿地同时与物流公司合作,进行资源互补、协同开发存量土地资源。

而许多房企也选择与电商企业合作,荣盛产业新城与菜鸟网络合作固安产业园区;国药控股与复星打造全国医药物流仓储网络;华夏幸福与京东打造电商综合产业园。

在跨界合作各取所需之下,是资本的盛宴还是昙花一现的风口浪尖?

后面流口水的人切勿盲目跟从,否则赔了夫人又折兵。

饕餮盛宴后,留下的是能给予人们更加便捷生活和可持续发展。